Optimisation fiscale et
défiscalisation.
Les leviers qui réduisent l'impôt sans dégrader le patrimoine d'abord. Les dispositifs vendus pour leur seul avantage fiscal, jamais.
Un avantage fiscal ne rachète
jamais un mauvais investissement.
La défiscalisation se vend bien parce qu'elle se chiffre immédiatement : « vous économisez 9 000 € d'impôt ». Ce qui ne se chiffre pas dans la plaquette, c'est la valeur de revente du bien dans dix ans, la vacance locative réelle, ou l'illiquidité du produit. Un dispositif ne se juge qu'après avoir posé ces trois chiffres à côté de l'économie d'impôt.
Votre taux marginal réel, pas votre tranche affichée. Le nombre de parts, les revenus du foyer, les charges déductibles existantes. Un même dispositif ne produit pas le même effet à 30 % et à 45 %.
Un Pinel dont l'emplacement ne se relouerait pas sans l'incitation fiscale, un Girardin sans analyse du monteur, un FCPI acheté pour la réduction. Ce sont les dossiers dont on hérite ensuite, dix ans après.
Réduire l'impôt
sans déformer le patrimoine.
Certains leviers réduisent l'impôt sans dégrader la qualité de votre patrimoine. Ce sont ceux-là qu'on épuise avant d'envisager autre chose.
- 01
Le plan d'épargne retraite
Les versements sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10 % des revenus professionnels. À 41 %, 30 000 € versés génèrent 12 300 € d'économie la même année. Le plafond non utilisé est reportable trois ans, ce qui permet d'absorber une année exceptionnelle. La contrepartie est le blocage jusqu'à la retraite, sauf achat de résidence principale.
- 02
Le déficit foncier réel
Les travaux de rénovation sur un bien loué nu s'imputent sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus restant reportable dix ans. C'est le seul dispositif qui améliore réellement le bien pendant qu'il réduit l'impôt.
- 03
Le démembrement de propriété
Acquérir la seule nue-propriété d'un bien coûte 60 à 70 % de sa valeur selon la durée, sort le bien de l'assiette IFI pendant le démembrement, et la pleine propriété se reconstitue sans droits au terme. Aucun revenu pendant la période — c'est un outil de capitalisation, pas de rendement.
- 04
La holding patrimoniale
Pour un dirigeant, le régime mère-fille permet de remonter les dividendes en quasi-franchise d'impôt, à 95 % exonérés, pour les réinvestir. L'apport-cession du 150-0 B ter reporte l'imposition de la plus-value sous condition de réinvestir 60 % du prix dans une activité éligible sous deux ans.
- 05
Le LMNP au réel
L'amortissement du bien et du mobilier neutralise fiscalement le revenu locatif pendant des années, souvent quinze à vingt. Sur la Côte d'Azur où le meublé rapporte davantage que la location nue, la combinaison est efficace — à condition que le bien tienne debout sans l'argument fiscal.
L'IFI se traite
avant de le subir.
1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable déclenche l'imposition, mais le barème s'applique dès 800 000 €. Sur la Côte d'Azur, une résidence principale et un bien locatif suffisent souvent à franchir le seuil.
Seules les dettes réellement affectées à l'acquisition ou aux travaux du bien sont déductibles, et les prêts in fine sont retraités. Un crédit contracté pour autre chose ne réduit pas l'assiette.
Les actifs professionnels affectés à une activité opérationnelle, la nue-propriété pendant le démembrement, et les placements financiers. C'est un argument de plus pour rééquilibrer un patrimoine trop immobilier.
Ce qu'on me demande
le plus souvent.
Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation ?+
La question n'a pas de réponse hors contexte, et c'est déjà une information. Le dispositif dépend de votre taux marginal réel, de votre horizon, de votre besoin de liquidité et de ce que vous acceptez d'immobiliser. Je commence toujours par les leviers qui ne dégradent rien — PER, déficit foncier réel, épargne salariale, démembrement — et je n'envisage la suite que s'ils sont épuisés.
À partir de quelle tranche le PER devient-il intéressant ?+
À partir de la tranche à 30 %, et il devient franchement efficace à 41 % et 45 %. En dessous, l'économie d'impôt à l'entrée ne compense pas l'imposition à la sortie ni le blocage des fonds jusqu'à la retraite. Dans ce cas, l'assurance-vie est presque toujours préférable : elle garde le capital disponible.
Le Pinel est-il un bon investissement ?+
Rarement en tant que tel. Le dispositif a produit beaucoup de biens mal situés, achetés au-dessus du prix de marché parce que la réduction d'impôt absorbait la surcote. Le test est simple : ce bien se relouerait-il et se revendrait-il correctement sans aucun avantage fiscal ? Si la réponse est non, l'avantage fiscal ne sauvera pas l'opération.
Comment réduire l'IFI légalement ?+
Plusieurs leviers, chacun avec un coût réel. Le démembrement sort la nue-propriété de l'assiette pendant la durée convenue. La donation en nue-propriété aux enfants transmet et réduit simultanément. Le rééquilibrage vers des actifs financiers, hors assiette IFI, agit à la racine. Enfin, les dettes réellement affectées aux biens sont déductibles, sous conditions strictes. Le choix se fait après chiffrage, pas par principe.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?+
Oui, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour la plupart des réductions et crédits d'impôt. Certains dispositifs y échappent — le déficit foncier n'est pas une réduction d'impôt mais une charge déductible, et le PER agit sur l'assiette. C'est précisément l'articulation de ces mécanismes qui se travaille en amont de la déclaration.
Faisons connaissance.
Environ une heure pour cerner votre situation, sans frais et sans aucune signature ce jour-là. À votre domicile, au cabinet à Pégomas ou en visioconférence.